전세 계약할 때 반드시 알아야 할 주의 사항

📋 목차

• 계약 전 확인해야 할 사항
• 소유자 및 등기부등본 확인
• 계약서 작성 시 체크리스트
• 전입신고 및 확정일자 받는 법
• 전세보증금 반환보증 가입
• 주의해야 할 전세사기 유형
• FAQ

전세 계약은 단순히 집을 빌리는 거래가 아니라 수천만 원, 수억 원의 큰돈이 오가는 중요한 법적 계약이에요. 그래서 부주

의하거나 잘못된 판단을 하게 되면 큰 피해로 이어질 수 있어요.

 

특히 최근에는 '깡통전세', '빌라왕 사기', '임대인 잠적' 같은 전세 관련 피해가 많이 발생하고 있어서, 계약을 체결하기 전에 꼭 알아둬야 할 필수 체크 사항들이 있어요.

 

이번 글에서는 전세 계약을 준비 중인 분들을 위해, 계약 전부터 입주 후까지 단계별로 주의해야 할 사항들을 쉽게 정리해드릴게요. 저도 처음 전세 계약할 때 실수할 뻔했던 경험이 있어서, 실질적인 조언들도 함께 알려드릴게요! 🏡

 

📝 계약 전 확인해야 할 사항

등기부등본 열람

전세 계약을 맺기 전에는 집 내부만 보는 게 아니라, 그 집의 '법적 상태'를 꼼꼼히 따져봐야 해요. 집이 아무리 좋아 보여도, 권리관계가 복잡하거나 문제가 있다면 보증금을 날릴 수도 있기 때문이에요.

 

첫 번째로 해야 할 일은 등기부등본 열람이에요. 등기부등본을 보면 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 확인할 수 있어요. 근저당이 보증금보다 많으면 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 있어요.

 

두 번째는 실거주 여부 확인이에요. 간혹 소유자가 외국에 있거나 실제 거주하지 않는 경우도 있어요. 이런 경우엔 추후 문제가 생겼을 때 임대인을 찾기 어려워질 수 있어요. 중개사에게 소유자 신원 확인도 요청해보는 게 좋아요.

 

세 번째는 전세가율(시세 대비 전세금 비율) 확인이에요. 전세가율이 80%를 넘는 경우는 '깡통전세' 위험이 있어요. 즉, 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 상태라는 뜻이에요.

 

네 번째로는 임대인의 세금 체납 여부도 확인해보는 게 좋아요. 체납이 많으면 세무서에서 압류를 걸 수 있기 때문이에요. 이런 경우에는 보증금보다 세금이 먼저 변제되기 때문에 위험하답니다. 🧾

 

📄 소유자 및 등기부등본 확인

등기부등본

등기부등본은 전세 계약의 생명줄이에요. 계약 전에 반드시 최신 등기부등본을 발급받아야 하고, 발급일이 계약 당일 기준으로 최대한 가까워야 해요. 하루 전 것이라도 안심할 수 없어요. 현장에서 바로 열람하는 걸 추천해요.

 

등기부등본은 크게 '표제부', '갑구', '을구'로 나뉘어요. 표제부는 건물 정보, 갑구는 소유권 및 가압류, 을구는 근저당 등 채권 관련 정보가 담겨 있어요. 우리가 주의 깊게 봐야 할 부분은 '갑구'와 '을구'예요.

 

소유자가 임대인과 동일한지 확인하고, 을구에 근저당, 압류, 가등기 등이 있다면 그 총액이 보증금을 초과하지 않는지도 따져봐야 해요. 보증금보다 선순위 채권이 많다면, 계약을 다시 고려해야 해요.

 

또한, 공동소유 건물의 경우에는 반드시 계약자가 단독 의사결정을 할 수 있는지 확인해야 해요. 공동소유자 전원의 동의가 없는 계약은 무효가 될 수도 있어요.

🔍 등기부등본 체크 포인트 정리

항목	확인 내용	주의 사항
소유자	임대인과 일치 여부	대리인 계약 시 위임장 필요
근저당	보증금보다 적은지 확인	초과 시 깡통전세 위험
가압류/압류	세금 체납 등 기록 유무	우선 변제 대상 가능성

 

등기부등본은 계약 당일 현장에서 모바일로도 열람 가능하니, 꼭 직접 확인하세요! 📱

 

✍ 계약서 작성 시 체크리스트

계약서에는 필수 항목

전세 계약서 작성은 단순한 종이 한 장이 아니에요. 잘못된 표현 하나, 빠진 문구 하나로 수천만 원의 피해가 생길 수 있어요. 그래서 계약서에는 필수 항목들이 빠짐없이 정확히 기재되어야 해요.

 

먼저, 계약 당사자 이름과 주소는 정확히 기재되어야 해요. 특히 임대인이 아닌 제3자와 계약하는 경우엔 반드시 위임장을 받아야 해요. 계약 당사자 불일치 시 계약 자체가 무효가 될 수 있답니다.

 

보증금과 계약 기간, 입주일, 잔금일은 명확하게 숫자와 날짜로 기재해야 해요. 구두로 "이 날쯤"이라고 정하면 절대 안 돼요. 계약서 상의 표현이 모든 법적 기준이 되기 때문에 날짜 하나도 꼼꼼히 적어야 해요.

 

추가로 관리비 부담 주체, 시설 고장 시 책임 소재, 중도 계약 해지 시 위약금 등도 함께 기재해두면 나중에 분쟁을 피할 수 있어요. 계약서에 없으면 법적으로 주장하기 어려운 경우가 많아요.

🧾 계약서 필수 항목 정리표

항목	필수 여부	비고
계약 당사자 정보	✅ 필수	신분증 확인도 필요
보증금 / 계약 기간	✅ 필수	날짜 명시
특약사항	🔒 강력 추천	책임 구분 필수

 

계약서는 반드시 서로 한 부씩 보관하고, 마지막 장에 도장을 찍고 지장을 받는 것이 가장 안전해요. 📑

 

🏠 전입신고 및 확정일자 받는 법

전세 계약

전세 계약을 마쳤다고 안심하면 안 돼요! 꼭 해야 할 필수 절차가 바로 '전입신고'와 '확정일자 받기'예요. 이 두 가지를 완료해야 대항력과 우선변제권이 생기기 때문에, 보증금을 법적으로 보호받을 수 있어요.

 

전입신고는 관할 주민센터 또는 정부24를 통해 온라인으로도 가능해요. 신분증과 임대차 계약서만 있으면 금방 처리할 수 있어요. 전입신고 후에는 바로 확정일자도 같이 받아야 해요.

 

확정일자는 계약서에 날짜 도장을 찍는 절차인데, 이 날짜가 있어야 법적으로 '우선적으로 보증금을 반환받을 수 있는 권리'가 생겨요. 꼭 '임대차 계약서 원본'을 들고 주민센터로 가야 해요!

 

이 두 절차는 반드시 '입주 후'가 아니라 '입주와 동시에' 진행되어야 해요. 늦으면 후순위가 될 수 있어서, 같은 건물 내 다른 채권자에게 밀릴 위험이 있어요.

 

🛡️ 전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환보증

전세보증금 반환보증은 말 그대로, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비한 '보험'이에요. 전세 계약 시 불안한 점이 있다면 반드시 가입하는 걸 추천해요. 특히 깡통전세 우려가 있는 지역일수록 더 중요하죠.

 

가입 조건은 비교적 간단해요. 전입신고, 확정일자 부여, 계약서 제출 이 세 가지만 충족하면 가입할 수 있어요. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등이 대표적인 기관이에요.

 

보증료는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준으로, 예를 들어 1억 원 전세금이면 연 10만 원 내외예요. 만약 임대인이 잠적하거나 파산해도, 기관이 먼저 보증금을 대신 지급해줘요.

 

단, 계약 후 일정 기간 안에 신청해야 하며, 임대인의 신용 상태나 주택의 상태에 따라 가입이 거절될 수도 있으니 계약 전에 조건을 꼭 미리 확인하세요.

 

🚨 주의해야 할 전세사기 유형

빌라, 다가구주택, 신축 오피스텔 전세사기

요즘 전세사기가 정말 많아요. 특히 빌라, 다가구주택, 신축 오피스텔을 중심으로 사기 유형이 진화하고 있어요. 실제로 피해자가 수만 명에 달하기 때문에, 꼭 아래 유형들을 알고 조심해야 해요.

 

1. 깡통전세: 시세보다 높은 보증금으로 계약을 유도해, 경매 시 보증금 전액을 날리는 유형이에요. 전세가율이 90% 이상이면 무조건 주의!

 

2. 명의 도용 사기: 진짜 소유자 명의가 아닌 사람과 계약하게 되는 경우예요. 신분증, 등기부등본, 위임장 모두 직접 확인해야 예방 가능해요.

 

3. 허위 확정일자: 확정일자를 받지 않고 받은 것처럼 꾸미는 경우도 있어요. 꼭 주민센터에서 본인이 직접 받아야만 효력이 생겨요.

 

4. 다중 임대차 계약: 동일한 집을 여러 명과 중복 계약하는 사기예요. 중개업소가 아닌 개인 거래일수록 특히 조심해야 해요.

 

5. 전입신고 불가 매물: 불법건축물이나 공유지 등은 전입신고가 불가해서 대항력이 발생하지 않아요. 계약 전에 전입신고가 가능한지 꼭 체크해야 해요.

 

📌 FAQ

전세 계약

Q1. 전세 계약 시 가장 먼저 확인할 건 뭔가요?

A1. 등기부등본 확인과 소유자 실명 확인이 가장 중요해요.

 

Q2. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?

A2. 네, 우선변제권 확보를 위해 확정일자는 필수예요.

 

Q3. 계약 후 언제 전입신고해야 하나요?

A3. 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 함께 받는 게 좋아요.

 

Q4. 전세보증금 반환보증은 꼭 가입해야 하나요?

A4. 위험 지역이거나 신축빌라라면 필수로 가입하는 게 좋아요.

 

Q5. 계약서 특약사항에는 어떤 내용을 써야 하나요?

A5. 시설 수리, 관리비 부담, 중도 해지 조건 등을 명확히 적어야 해요.

 

Q6. 전세계약은 중개사 없이 해도 되나요?

A6. 가능은 하지만 권리 분석에 자신 없다면 전문가와 진행하는 게 안전해요.

 

Q7. 등기부등본은 어디서 확인하나요?

A7. 인터넷등기소에서 온라인으로 바로 확인할 수 있어요.

 

Q8. 보증금보다 선순위 근저당이 있으면 계약해도 되나요?

A8. 권장하지 않아요. 보증금을 날릴 위험이 높아요.

 

{ "@context": "https://schema.org", "@type": "FAQPage", "mainEntity": [ { "@type": "Question", "name": "전세 계약 시 가장 먼저 확인할 건 뭔가요?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "등기부등본 확인과 소유자 실명 확인이 가장 중요해요." } }, { "@type": "Question", "name": "확정일자는 꼭 받아야 하나요?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "네, 우선변제권 확보를 위해 확정일자는 필수예요." } }, { "@type": "Question", "name": "계약 후 언제 전입신고해야 하나요?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "입주 즉시 전입신고와 확정일자를 함께 받는 게 좋아요." } }, { "@type": "Question", "name": "전세보증금 반환보증은 꼭 가입해야 하나요?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "위험 지역이거나 신축빌라라면 필수로 가입하는 게 좋아요." } }, { "@type": "Question", "name": "계약서 특약사항에는 어떤 내용을 써야 하나요?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "시설 수리, 관리비 부담, 중도 해지 조건 등을 명확히 적어야 해요." } }, { "@type": "Question", "name": "전세계약은 중개사 없이 해도 되나요?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "가능은 하지만 권리 분석에 자신 없다면 전문가와 진행하는 게 안전해요." } }, { "@type": "Question", "name": "등기부등본은 어디서 확인하나요?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "인터넷등기소에서 온라인으로 바로 확인할 수 있어요." } }, { "@type": "Question", "name": "보증금보다 선순위 근저당이 있으면 계약해도 되나요?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "권장하지 않아요. 보증금을 날릴 위험이 높아요." } } ] }