영천 청통면 654평 농지 경매 분석

📋 목차

• 📍 영천 청통면 토지 정보
• 🌾 토지 현황과 특성
• 💰 투자 가치와 시세 분석
• 🌱 활용 방안 및 제약 요소
• 🔍 경매 전 필수 권리분석
• 📌 경매 체크포인트
• ❓ FAQ

경북 영천시 청통면 계지리 654평의 농지가 2025년 경매 시장에 등장했어요. 2024 타경 13223번 사건으로 출품된 이 토지는 실사용자와 투자자 모두에게 매력적인 조건을 갖췄답니다. 공시지가가 9천만원에 달하고, 4차 경매 최저가가 6천만원 초반이라면 이건 놓치기 아까운 기회일 수 있어요. 🍀

 

특히 요즘은 주말농장, 시골 라이프스타일, 농지연금처럼 실생활과 연결된 투자가 늘고 있는 만큼, 접근성 좋고 저평가된 농지는 더욱 주목받고 있답니다. 이 글에서는 위치, 가치, 활용법, 리스크, 실전 경매 팁까지 꼼꼼하게 소개할게요. 🧐

 

📍 영천 청통면 토지 정보

이 토지는 경북 영천시 청통면 계지리 333번지에 위치해 있고, 지목은 '답'이에요. 총 면적은 2,162㎡로 약 654평에 달하는 넉넉한 크기랍니다. 📐

 

감정가는 1억 7,728만 4천원이지만, 현재 4차 경매 최저가는 6,080만 8천원으로 약 65%가 낮아진 상태예요. 평당 약 9만 3천원 정도로, 인근 시세와 비교하면 상당히 매력적인 가격이죠.

 

공시지가는 89,939,200원(2025년 기준)으로, 농지연금 신청 기준에도 부합하니까 장기 자산으로 활용해도 좋아요. 특히 만 65세 이상이면 연금 활용 가능하니 은퇴 준비에도 안성맞춤이에요. 👵👴

 

위치는 청통면소재지에서 약 2.5km 거리에 있으며, 청통와촌IC까지 15분, 신령IC까지는 10분밖에 안 걸려요. 대구, 경주, 포항 등과도 가까워 주말농장으로도 적합하답니다. 🛣️

 

🌾 토지 현황과 특성

토지는 남향으로 90m 길이, 폭 30m의 사다리형 구조를 가지고 있어요. 정사각형은 아니지만 농업 용도로는 충분히 효율적인 형태예요. 💠

 

약 3m의 시멘트 포장도로와 직접 접하고 있어서 차량 진입도 편리하고, 도로보다 약 50cm 낮은 지형이라 일부 성토작업만 해주면 밭농사나 과수원으로도 활용이 가능하답니다.

 

지금은 휴경 상태지만, 도로 맞은편에 수로가 있어서 농업용수 확보가 쉬워요. 벼농사는 물론 밭작물, 과수 등 다양한 재배가 가능하고, 물 걱정은 크게 없어요. 💧

 

주변 환경은 단독주택과 논, 자연림으로 이뤄져 있어 조용하고 쾌적해요. 다만 한쪽에는 축사가 인접해 있어 약간의 냄새 우려는 있으니, ‘내가 생각했을 때’ 현장 확인은 꼭 필요하겠더라고요. 🤔

🌱 토지 기본 정보 요약표

항목	내용
지번	경북 영천시 청통면 계지리 333
면적	2,162㎡ (약 654평)
지목	답 (농지)
용도지역	농림지역, 농업진흥구역
공시지가	89,939,200원 (2025년 기준)

 

💰 투자 가치와 시세 분석

이번 영천 청통면 토지는 평당 약 9만 3천원이라는 경이로운 가격에 경매로 나왔어요. 인근 실거래가는 평당 13만~15만원 수준이기 때문에, 무려 60% 수준의 저렴한 가격이라 말 그대로 ‘저평가된 금싸라기’ 같은 느낌이에요. 💸

 

감정가 1억 7천만원에서 4차 최저가로 6천만원 초반까지 내려왔다는 건 시장에서 실수요자나 투자자의 관심이 분산됐다는 뜻도 되겠지만, 동시에 선점 기회가 열린다는 얘기이기도 해요.

 

공시지가만 해도 9천만원이 넘기 때문에, 만 65세 이상이면 농지연금 신청도 가능한 수준이랍니다. 이건 노후생활을 준비하는 분들에겐 꽤 큰 혜택이에요. 매달 고정적으로 연금이 들어오는 안정적 수익 구조도 챙길 수 있죠. 🌿

 

또 이 토지는 단지 금액적인 메리트뿐만 아니라, 교통 접근성도 뛰어나요. 경주, 대구, 포항까지 1시간 내외로 이동 가능해서 직접 경작하거나 주말마다 들를 수 있는 거리랍니다. 자산 가치는 물론 실사용성도 높은 게 강점이에요.

📊 인근 시세 비교표

구분	평당 가격	비교	비고
경매가 (4차)	약 93,000원	-	현재 기준 최저가
인근 실거래 평균	130,000~150,000원	↑ 약 40~60% 차이	청통면 주변 실거래

 

🌱 활용 방안 및 제약 요소

이 토지는 다양한 활용이 가능한 만큼 매입 후 바로 실천할 수 있는 아이디어도 많아요. 특히 시골생활을 꿈꾸는 도시 거주자에게는 주말농장, 체류형 농막 설치로 인기가 높답니다. ⛺

 

농막 설치는 농지법에 따라 일정 조건만 맞추면 가능하고, 전기나 물 연결도 지역에 따라 큰 무리 없이 설치 가능해요. 간단한 텃밭과 쉼터 정도는 정말 손쉽게 구축할 수 있죠.

 

농지연금도 중요한 활용 포인트예요. 공시지가가 9천만원이 넘고, 연세가 만 65세 이상이라면 국민연금처럼 꾸준한 현금 흐름을 기대할 수 있어요. 자녀에게 상속할 토지를 그냥 보유하고 있는 것보다 적극적으로 연금으로 활용해보는 것도 좋아요.

 

단, 이 토지는 ‘농업진흥구역’에 속해 있어서 주택이나 상가 등 일반 건축은 어렵고, 오직 농업 관련 목적만 허용돼요. 또한 도로보다 지형이 낮기 때문에 어느 정도 성토작업은 예상해야 해요. 이건 반드시 고려해야 하는 제한사항이죠. ⚠️

🏡 토지 활용 및 제한 요약

활용 방안	가능 여부	설명
주말농장	가능	농막 설치 가능, 직접 경작 가능
농지연금	가능	공시지가 9천 이상, 만 65세 이상
전원주택 신축	불가	농업진흥구역 제한

 

이처럼 좋은 입지와 활용성에도 불구하고 법적 제약도 분명히 있어요. 하지만 그것만 인지하고 활용 계획을 잘 세운다면 충분히 가치 있는 투자처라고 생각해요. 💡

🔍 경매 전 필수 권리분석

토지 경매는 시세보다 싸게 살 수 있는 절호의 기회지만, 그만큼 조심해야 할 부분도 많아요. 가장 중요한 게 바로 ‘권리분석’이에요. 🕵️‍♀️

 

등기부등본에 저당권, 가압류, 근저당이 걸려 있다면 낙찰자가 이를 인수하게 될 수도 있어요. 하지만 권리 소멸기준일 전에 설정된 저당은 대부분 소멸되므로 이 기준을 반드시 확인해야 해요.

 

또한 ‘농업진흥구역’인 만큼 농지 전용이 불가능하고, 용도 변경도 까다롭기 때문에 토지이용계획확인서를 반드시 출력해서 용도지역과 행위제한을 검토해봐야 해요. 📋

 

권리분석이 어렵거나 경매가 처음이라면 ‘매수신청 대리’ 서비스를 활용하는 것도 좋아요. 전문가가 입찰부터 명도, 소유권 이전까지 전 과정을 도와줘서 훨씬 안전하게 거래할 수 있답니다. 🤝

📌 경매 체크포인트

경매에 참여하기 전에 반드시 준비하고 확인해야 할 핵심 포인트들이 있어요. 특히 농지 경매는 일반 부동산 경매보다 조건이 까다로워서 체크리스트가 필수랍니다! 📝

 

① 농지취득자격증명은 필수! 농지를 낙찰받은 후에는 반드시 자격증명을 받아야 소유권 이전이 가능해요. 60일 이내에 제출하지 않으면 낙찰이 무효가 되니 절대 잊지 마세요.

 

② 경매 일정 파악도 중요해요. 1회부터 4회까지 유찰되면서 낙찰가가 점점 낮아지기 때문에 본인이 원하는 입찰가에 맞춰 참여 타이밍을 잡는 전략이 필요하답니다. 📅

 

③ 현장 실사는 무조건 직접 가보는 게 좋아요. 사진이나 지도로는 알 수 없는 요소들이 많기 때문에, 현장의 냄새, 지형, 인접 시설, 도로 상태 등은 눈으로 직접 확인해야 해요.

 

④ 등기부등본과 토지이용계획서는 사전에 반드시 열람하세요. 권리관계와 법적 제약을 모른 채 낙찰받으면 큰 손해로 이어질 수 있어요.

❓ 현장사진

❓ FAQ

Q1. 농지취득자격증명은 어떻게 발급받나요?

 

A1. 관할 농업기술센터 또는 시청에서 신청할 수 있어요. 영농계획서를 제출하고 심사 후 발급받게 됩니다. 발급까지는 보통 7~14일 걸려요.

 

Q2. 농지연금은 누구나 받을 수 있나요?

 

A2. 만 65세 이상 고령 농업인이며, 공시지가 5천만원 이상의 농지를 소유하고 있다면 농지연금 신청이 가능해요.

 

Q3. 농막 설치는 허가가 필요한가요?

 

A3. 허가 대신 신고만으로 가능해요. 관할 읍·면사무소에 설치 신고를 하면 일정 면적 이내로 농막을 지을 수 있어요.

 

Q4. 이 토지에 전원주택을 지을 수 있나요?

 

A4. 불가능해요. 농업진흥구역 내 토지는 원칙적으로 주택 신축이 금지되어 있어요. 단, 농막이나 농업 관련 시설은 예외적으로 허용돼요.

 

Q5. 축사가 근처에 있다는데 괜찮을까요?

 

A5. 사람마다 다르지만 냄새에 민감한 분들은 주말농장용으로는 피하는 게 나을 수도 있어요. 반드시 현장 확인이 중요해요.

 

Q6. 실제 입찰 시 유의할 점은?

 

A6. 보증금은 최저가의 10%를 준비해야 하고, 입찰은 반드시 오전 10시까지 법원에 제출해야 해요. 신분증도 필수로 지참하세요.

 

Q7. 이 물건은 왜 유찰이 됐을까요?

 

A7. 농업진흥구역이라는 점, 성토 필요성, 축사 인접 등의 이유로 일부 투자자들이 망설였을 수 있어요. 하지만 그만큼 기회도 크죠.

 

Q8. 전문가 도움은 어디서 받을 수 있나요?

 

A8. 경매전문 변호사, 공인중개사, 경매컨설턴트 등이 있어요. 입찰 전 매수신청 대리 서비스를 통해 모든 과정을 대행받는 것도 좋아요.

 

영천 청통면 계지리 654평 농지는 저렴한 가격, 높은 공시지가, 좋은 위치를 갖춘 숨은 보석 같은 물건이에요. 농지연금, 주말농장, 장기 보유까지 여러 방향으로 활용 가능하고, 경매 초보자도 전문가 도움만 받으면 충분히 도전해볼 수 있어요.

 

실제 경매 참여 전에는 권리분석, 현장답사, 자격증명 발급 등 몇 가지 절차만 잘 지키면 리스크도 최소화할 수 있답니다. 여러분의 성공적인 투자와 여유로운 시골생활을 응원할게요! 🌿🏡