영천 덕연리 토지 경매 완전 분석

영천 덕연리 토지 경매 완전 분석

2025. 5. 21. 11:17ㆍ부동산매물정보

📋 목차

마을 진입 도로와 토지 경계
필지 구분 및 지적도 구조
용도지역과 활용 가능성
입지 조건과 교통 환경
경매 정보와 현재 시세
토지 활용 예시와 추천 활용법
드론 영상과 실제 지형 확인
FAQ

영천시 임고면 덕연리에 위치한 이 토지는 전원주택 또는 귀농용 부지로 주목받는 매물이에요. 특히 요즘같이 부동산 경기가 침체된 시기엔 평당 13만 원대의 매물은 정말 보기 드문 기회랍니다.

이번 포스팅에서는 이 경매 토지의 진입 도로, 필지 구조, 용도지역, 입지 조건, 시세 분석, 활용 방안까지 완벽하게 분석해볼게요. 영천 덕연리 토지를 알아보는 데 이 글 하나면 충분해요!

그럼 지금부터, 마을 도로부터 현장 생생 포인트, 그리고 경매 핵심 정보까지 모두 차근차근 살펴볼게요. 📌

지금부터는 각 섹션별로 세부 내용을 나눠서 자세히 알려드릴게요! 🍀

🚗 마을 진입 도로와 토지 경계

첫인상부터 이야기할게요. 이 토지는 폭 약 5m의 마을 도로를 접하고 있어서 차량 교행도 수월한 편이에요. 실제 현장에서 보면 도로 옆으로 흐르는 소하천이 인상 깊게 다가오는데요. 이 도랑은 토지 경계의 시작점 역할을 해요.

도랑은 약 2m 높이의 옹벽이 필요한 구조로 보이는데, 이는 개발 시 꼭 고려해야 할 공사 요소 중 하나예요. 옹벽 작업이 완료되면 토지 활용도 확 높아지겠죠.

두 필지로 구성된 이 토지는 각각의 면적이 다르고, 가운데에는 ‘국어’ 즉 구거가 흐르고 있어서 계획을 세울 때 이 부분을 반드시 체크해야 해요. 이 구거는 향후 통합 혹은 분리 사용 여부에 따라 땅의 효율이 크게 달라질 수 있어요.

현장의 지형은 전체적으로 평탄하고 도로와 동일한 높이로 이어져 있어, 차량 진입이나 주택 건설에 있어 무리 없는 입지 조건이에요. 사실 이런 조건의 토지를 경매에서 찾기란 쉬운 일이 아니죠. 😊

📐 현장 주요 조건 정리표

구분	내용
도로 조건	폭 5m, 차량 교행 가능
경계 특징	도랑 옆 경계 시작, 구거 포함
필요 공사	옹벽 약 2m 예상
지형	평탄, 도로와 높이 유사

이런 점에서 봤을 때, 내가 생각했을 때 이 토지는 진입 여건만으로도 이미 꽤 매력적이에요. 특히 귀농이나 전원생활을 계획 중이라면 진입 도로는 절대 가볍게 볼 수 없는 포인트거든요.

📏 필지 구분 및 지적도 구조

이 토지는 두 개의 필지로 구성돼 있어요. 앞쪽 작은 필지와 뒤쪽 큰 필지로 나뉘어 있으며, 전체 면적은 약 2879㎡로 평수로는 약 871평이에요. 굉장히 넉넉한 면적이죠?

지적도 상에서 보면 601-1번지와 793번지로 구분되며, 각각의 지목은 '과수원'과 '답'이에요. 즉, 현재 상태는 모두 농지이기 때문에 ‘농지취득자격증명’이 필요해요.

두 필지 사이에는 구거(국어)가 흐르고 있어요. 이 구거는 법적으로는 공공용 수로지만, 실제 이용상에서는 필지를 하나처럼 사용할 수 있도록 허가받아 점용하거나, 일부 구획화해서 계획을 세울 수 있어요.

토지 형태는 부정형이에요. 일반적인 직사각형이 아니라 굴곡이 있는 구조인데요, 이 부분은 사용계획에 따라 장점이 될 수도 있어요. 예를 들어 구거를 활용해 경계선 대신 조경 요소로 꾸미면 훨씬 감각적인 설계도 가능하답니다.

📍 지적도 기반 필지 정보 요약

필지 번호	지목	면적(㎡)	특이사항
601-1	과수원	971㎡	전면, 도로 인접
793	답	1908㎡	구거 경계 포함

지적도를 통해 보면 토지의 윤곽뿐만 아니라 실제 경계와 활용 가능 범위가 확실히 드러나요. 특히 ‘점용허가’를 통해 구거를 일부 활용할 수 있다는 점은, 면적 이상으로 실사용 공간을 넓힐 수 있는 이점이 있죠.

현재는 잡초가 자라 있는 휴경 상태로, 건물이나 구조물이 없는 상태예요. 이 덕분에 계획 설계와 착공까지 빠르게 진행할 수 있다는 것도 큰 장점이랍니다. 👷

🏡 용도지역과 활용 가능성

이 토지가 속한 용도지역은 '계획관리지역'이에요. 도시 외곽에 위치하면서도 일정한 개발이 허용되는 구역이죠. 덕분에 주택, 근린생활시설, 농업용 건축물 등 다양한 활용이 가능해요.

하지만 여기서 중요한 포인트는 ‘성장관리계획구역’이라는 점이에요. 이 구역은 무분별한 난개발을 방지하기 위한 구역이라 개발행위가 일정 부분 제한돼요. 예를 들어 창고, 공장, 다가구주택 같은 대형 시설은 어려울 수 있답니다.

대신 농막, 소형 주택, 텃밭용 창고 등은 지자체 협의를 거쳐 허가받을 수 있어요. 이런 형태의 개발은 귀농, 귀촌을 희망하는 분들께는 오히려 장점이 되죠. 무분별한 개발 없이 조용하고 정돈된 전원생활이 가능하니까요.

더불어 이 토지는 일부 지역이 가축사육제한구역에 포함돼 있어요. 돼지, 소, 닭 등을 대규모로 키우는 축사는 허용되지 않지만, 텃밭농사나 과수 재배, 소규모 체험농장에는 큰 제약이 없어요.

🧾 법적 지정 사항 요약표

항목	내용
용도지역	계획관리지역
추가지정	성장관리계획구역
가축사육제한	있음(소·돼지·닭 등 제한)
역사문화보전구역	일부 포함

건축물 계획 시 관할 군청이나 시청 건축과와 상담은 필수예요. 특히 계획관리지역이면서 성장관리계획구역이면, 허가 절차를 잘 준비해야 낭패 보는 일이 없답니다.

이런 조건을 종합적으로 고려할 때, 이 토지는 주말주택, 세컨하우스, 귀농주택, 체험농장 등으로 활용하기에 꽤 알맞은 입지라고 할 수 있어요. 제한은 있지만 그 안에서 가능한 게 많다는 점, 잘 기억해두세요! 😊

🗺️ 입지 조건과 교통 환경

이제 위치 조건을 자세히 볼게요. 이 토지는 경북 영천시 임고면 덕연리에 위치하고 있어요. 임고면소재지와는 차량으로 5분, 영천 시내까지는 14분 정도면 도착할 수 있는 거리예요.

영천시청, 병원, 터미널, 대형마트 등 주요 생활 편의시설이 모두 20분 이내로 연결돼 있어요. 특히 이런 접근성은 전원생활을 하면서도 도시의 편리함을 포기하지 않아도 된다는 큰 장점이죠.

또한 고속도로 접근성도 매우 좋아요. 임고 하이패스 IC까지는 약 2.6km, 부경천 IC까지는 7.9km예요. 덕분에 대구, 포항, 경주 등지에서 30~40분 내에 접근 가능해요. 수도권까지도 3시간 이내 접근이 가능한 구조랍니다.

주변에는 영천댐, 캠핑장, 골프장, 승마장 같은 다양한 여가 시설도 있어요. 단순히 주택 부지로서의 기능뿐 아니라, 여가와 힐링 공간으로서도 충분히 매력적인 입지라고 할 수 있어요. 🍃

🚉 주요 거리 및 교통 정보 정리표

장소	거리	소요 시간
임고면소재지	1.6km	5분
영천 시청	8.3km	14분
영천역	12.8km	26분
임고 하이패스 IC	2.6km	4분

입지적인 장점을 정리하자면, 생활권과의 거리, 고속도로와의 접근성, 그리고 자연환경과 여가시설까지 완벽히 조화된 구조라는 점이에요. 특히 차로 5분이면 읍내, 15분이면 시내 중심권이라는 건 큰 강점이죠.

전원생활을 원하면서도 도시 접근성이 필요한 분들이라면, 이런 입지의 토지는 정말 귀하답니다. 그래서 영천 덕연리의 이 물건은 실거주와 투자, 두 가지를 모두 만족시키는 알짜 땅이에요!

📑 경매 정보와 현재 시세

이제 가장 중요한 경매 정보를 소개할게요. 이 토지는 2020타경 109968번으로, 최초 감정가는 3억 4,835만 9천 원이었어요. 현재는 1회 유찰되어 2차 진행 중이며, 최저가는 2억 4,385만 1천 원이에요.

하지만 저희가 추천하는 입찰 타이밍은 4차예요. 4차에 들어가면 낙찰가가 약 1억 1,948만 7천 원까지 떨어지게 돼요. 평당 약 13만 7,200원이라는 가격은 사실상 시세 대비 절반 수준이에요.📉

영천 일대 최근 거래 사례를 보면, 계획관리지역의 농지나 전원용지는 평균 평당 25만 원~40만 원 수준이에요. 따라서 이번 경매가에 낙찰받는다면, 상당히 메리트 있는 투자가 될 수 있어요.

게다가 전체 면적이 871평이라는 점은 분할 매매나 공동 이용에도 유리하다는 뜻이에요. 다양한 방식으로 활용이 가능하고, 재판매 시에도 큰 이점이 될 수 있답니다. 🏷️

📊 경매 주요 정보 정리표

항목	내용
사건번호	2020타경 109968
최초 감정가	3억 4,835만 9천 원
2차 최저가	2억 4,385만 1천 원
예상 4차가	1억 1,948만 7천 원
평당가(4차)	약 13만 7,200원

이처럼 유찰을 기다리는 전략은 위험도 있지만, 그만큼 가격 메리트가 확실해요. 4차 입찰까지 간다면 경쟁자 수도 줄어들고, 금액 대비 가치가 극대화되는 타이밍이랍니다.

입찰 참여 전에는 법원 사이트에서 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서를 반드시 열람하시고, 특히 지분 여부나 점유자 확인도 필수예요. 큰 돈이 들어가는 만큼, 꼼꼼한 사전 조사는 기본이에요.🔍

이제 실제로 이 토지를 어떻게 활용할 수 있을지 구체적으로 알려드릴게요. 우선 가장 먼저 생각나는 건 ‘전원주택 부지’예요. 871평이라는 넓은 면적 덕분에 단독주택, 별채, 텃밭, 정원, 주차장까지도 여유 있게 설계할 수 있어요.

귀농 또는 귀촌을 꿈꾸는 분들에게는 과수원이나 체험형 농장으로도 딱이에요. 과수원 재배는 지목상 ‘과수원’과 ‘답’으로 나뉜 현재 상태와도 잘 맞고, 이미 휴경지라 정비 후 바로 시작할 수 있는 여건도 마련돼 있어요.

또 하나의 활용 방향은 ‘주말농장’이에요. 주말마다 가족들과 텃밭 가꾸고, 농막이나 작은 컨테이너 설치해서 힐링하러 오는 공간으로도 충분히 매력적이죠. 최근엔 소규모 글램핑장이나 감성 캠핑장으로 개발하는 경우도 많아요.

성장관리계획구역이기 때문에 규모만 잘 맞춘다면 주택 외에도 쉼터, 교육농장, 치유농업시설 등으로 다양하게 활용할 수 있어요. 주변 자연환경과 여가시설이 잘 갖춰진 것도 강점이에요.🍎

🛠️ 활용 추천 유형 정리표

활용 유형	설명	추천 대상
전원주택	단독주택 + 텃밭, 정원 구성	귀촌 희망자
과수원	사과, 복숭아, 블루베리 재배	귀농 초보자
주말농장	농막 설치, 가족 체험 공간	도심 거주자
글램핑장	감성캠핑, 체험 공간 활용	청년 창업자

최근에는 시골에 예쁜 작은 집을 짓고, 텃밭도 가꾸고, 주말에는 캠핑까지 즐기는 라이프스타일이 인기를 끌고 있어요. 이 토지는 그런 삶을 꿈꾸는 분들에게 딱 맞는 기회를 제공해요.

물리적 조건도 좋고, 법적 제약도 상대적으로 적어서 소규모 개발엔 아주 유리해요. 기획만 잘하면 얼마든지 수익형 자산으로도 전환 가능한 땅이에요. 활용 계획을 확실히 세우는 게 포인트랍니다! 💡

🚁 드론 영상과 실제 지형 확인

현장에 직접 가보지 않아도 드론 영상 하나면 많은 정보를 얻을 수 있어요. 이번 영천 덕연리 토지도 드론 촬영으로 전경을 보면, 전체 윤곽이 선명하게 드러나고 주변 자연환경도 한눈에 확인돼요.

영상에서는 토지의 부정형 구조가 잘 보이는데요, 불규칙하지만 활용도는 높은 형태예요. 특히 평탄한 면이 많아서 건축을 계획할 때는 효율적으로 구획을 나눌 수 있다는 장점이 있어요.

서쪽 경계 쪽에는 도랑이 흐르고 있어요. 이곳은 옹벽 공사를 통해 더욱 넓은 공간으로 확장할 수 있어요. 현재 단차는 약 80cm 정도로 확인돼서, 전체 토목공사를 하지 않고도 일부 구간만 성토하면 사용이 가능해요.

드론 영상에서 확인되는 가장 낮은 지점은 전체 중 남쪽 끝 부분이에요. 이곳은 배수로 계획이 필요할 수 있어요. 반대로 중앙과 북쪽은 도로와 높이가 비슷해서 접근성과 시공 효율성에서 유리해요. 🧱

🌍 지형 특성 정리표

위치	지형 특성	활용 가능성
북측	도로와 동일한 높이, 평탄	주택부지 최적
서측	도랑 및 경계 접함	옹벽공사 후 확장 가능
남측	최저 지대, 단차 약 80cm	배수로 설치 필요
중앙	전체 중 가장 넓고 평탄	건축/농장 중심지 활용

드론을 통해 지형 단차와 전체 배치가 정확히 보이면, 설계 계획도 더 명확하게 세울 수 있어요. 특히 옹벽 공사나 배수 계획은 미리 현장 상황을 알고 진행하면 예산 절감에도 도움이 되죠.

드론 영상은 단순한 홍보가 아니라 실질적인 판단 근거가 되기 때문에, 경매 입찰 전 반드시 확인하는 걸 추천드려요. 실제로 이 영상만 보고 입찰 결심한 분들도 많아요. 📽️

❓ FAQ

Q1. 이 토지는 농지취득자격증명이 꼭 필요한가요?

A1. 네, 지목이 '과수원'과 '답'이기 때문에 농지취득자격증명을 발급받아야 해요. 일반인은 농업경영계획서를 작성해야 하며, 발급 절차는 지자체 농업정책과에서 진행됩니다.

Q2. 옹벽 공사는 꼭 해야 하나요?

A2. 서측 도랑을 따라 약 2m 높이의 단차가 있어서 옹벽 공사를 권장해요. 단차를 활용하지 않을 계획이라면 성토로 대체도 가능하지만, 안전과 활용성 측면에서는 옹벽이 좋아요.

Q3. 이 땅에 주택을 바로 지을 수 있나요?

A3. 계획관리지역이기 때문에 건축은 가능하지만, 성장관리계획구역이라 관할 시청과의 사전 협의가 필요해요. 농막, 단독주택, 휴게공간 등은 가능성이 높아요.

Q4. 전기와 수도는 바로 사용할 수 있나요?

A4. 인근 마을에 전기와 수도 인입이 되어 있어요. 신청 시 어렵지 않게 인입이 가능하지만, 인입 비용은 따로 발생할 수 있어요.

Q5. 경매 입찰은 어떻게 시작하나요?

A5. 대구지방법원 경매계에서 진행하며, 입찰은 법원 방문 또는 온라인 '온비드' 사이트에서 가능해요. 보증금은 최저가의 10%이며, 낙찰 후 1개월 내 잔금을 납부해야 합니다.

Q6. 실제로 이 가격에 낙찰될 가능성이 있나요?

A6. 최근 낙찰 사례를 보면, 3~4차에서 낙찰되는 경우가 많아요. 특히 이처럼 시세 대비 저렴한 물건은 4차 입찰 전에 낙찰될 가능성도 있으니 유의하셔야 해요.

Q7. 구거는 어떻게 활용할 수 있나요?

A7. 구거는 공공용 수로로 점유는 불가하지만, 사용 신청 후 점용허가를 받으면 실제 활용은 가능해요. 단, 건축물 설치는 제한되며 조경이나 농지용으로 활용돼요.

Q8. 드론 영상은 어디서 볼 수 있나요?

A8. 이 글과 함께 게시된 유튜브 영상에서 전체 드론 뷰를 확인하실 수 있어요. 토지 경계, 지형, 주변 자연까지 모두 담겨 있어 현장 방문 없이도 느낌이 확실히 전달돼요.

📌 지금까지 영천시 임고면 덕연리 토지 경매 정보를 완벽히 분석해봤어요. 모든 정보는 현장 영상, 공적 자료, 실제 조사 결과를 기반으로 했으며, 입찰을 준비하시는 분들께 꼭 도움이 되었으면 해요. 궁금한 점은 댓글이나 메일로 편하게 남겨주세요!

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