경산 하양 토지 법원 경매 물건 분석 농지투자 시작

📋 목차

• 경산 토지 경매 매물 요약정보
• 위치 및 교통 분석
• 개발 및 투자 포인트
• 현장 사진 + 지적도 + 위성지도
• 유의사항 및 추천 대상
• FAQ

2025년 기준 경산시 와촌면 덕촌리에서 발견한 경매 매물이 정말 매력적이에요. 이미 1차 경매가 유찰되었고, 2차 유찰를 기대하면 1차 감정가 대비 3차, 4차 입찰가는 절반 이하로 내려온 상태예요. 특히 공시지가보다도 낮은 가격으로 낙찰을 받을 수 있다는 점에서 투자자들에게 큰 기회로 작용할 수 있어요.

 

지금은 주말농장으로, 추후에는 농지연금이나 전원주택지 활용 등 다양한 방안이 열려 있는 만큼 실사용과 수익성의 균형이 좋은 매물이에요. 아래에서 상세히 분석해볼게요! 🔍

📌 경산 토지 경매 매물 요약정보

📁 사건번호: 2024타경121388

📍 위치: 경산시 와촌면 덕촌리 30-1, 30-2

📐 면적: 약 1,981㎡ (584평)

🏷️ 지목: 답 | 용도지역: 농림지역 / 농업진흥구역

 

📊 1차 감정가: 196,433,000원

❌ 유찰 후 2차 최저가: 137,503,000원 (2025년 04월 16일 매각)

💥 3차 최저가: 96,252,000원 (경매참여 적극추천!)

🔥 4차 최저가: 67,377,000원 예정 (감정가 대비 34.3%)

 

📉 2024년 기준 공시지가: 132,983,100원 → 경매 최저가가 공시지가보다 낮아요!

🚜 도로: 농로 접함 (약 2.5m) | 📦 기반시설: 없음 | 📄 거래형태: 경매 | 🧾 중개대상물: 농지

 

📌 경산농지매매 매물 모음 | 📌 농림지역 농업진흥구역 토지란?

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🧭 위치 및 교통 분석

이 토지는 하양읍 중심지에서 불과 5km 떨어진 거리에 있어요. 도보보다는 차량 이동이 적합한 위치지만, 시내와도 충분히 가까운 생활권 내에 위치해 있어요. 특히 하양지식산업단지가 바로 인근에 있어 입지적으로 매우 유리해요. 🏘️

 

도로 교통망도 훌륭해요. 경산IC까지는 약 8km, 청통IC·와촌IC는 약 4km, 신녕IC까지는 약 14km 거리로 총 3개의 고속도로 진입로가 주변에 있어요. 경북 남부권과 대구, 영천, 포항까지 빠르게 접근 가능하다는 건 물류와 교통에서 큰 장점이죠.

 

특히 최근 하양지식산업단지 내 복합물류센터 부지로 선정되면서 인근 토지의 가치가 재조명되고 있어요. 산업단지 바로 옆에 위치한 이 매물은 그런 의미에서 선점 가치가 정말 높아요. 앞으로 시세 변화가 기대되는 위치랍니다.

 

카카오맵에서 보면 도로와 마을, 산업단지, 시내 생활권까지 모두 근접해 있어요. 실제 토지 주변 환경을 보면 와촌면 소재지에 바로 인접해 있으면 접근성이 뛰어난 곳입니다.

 

 

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📈 개발 및 투자 포인트

해당 토지 반경 2km 이내에는 2026년 복합물류단지가 조성될 예정이에요. 이 계획은 단순 물류 기능이 아닌, 첨단 스마트 물류단지를 기반으로 하는 산업 확장형 개발이에요. 산업단지와 연결돼 시너지 효과가 매우 클 것으로 기대돼요.

 

이 지역은 아직 저평가된 상태예요. 특히 경산이나 하양 읍내와는 단 몇 킬로미터 차이지만 시세 차이는 큰 편이에요. 같은 농지라도 도로접, 산업단지 반경 내 입지는 향후 가치 상승 가능성이 훨씬 높아요. 지금 낙찰받는다면 미래 차익은 확실하다고 볼 수 있어요.

 

현재 공시지가보다 낮은 가격에 입찰 가능한 상태라는 점, 그리고 향후 개발 가치가 높은 위치라는 점은 모든 토지 투자자에게 이상적인 조합이에요. 나의 느낌으로는 지금 시점이 ‘실수요자 + 투자자’ 모두에게 최고의 타이밍이라고 생각돼요.

 

입찰 참여 전 토지 이용 계획 확인, 주변 개발 정보 조사, 실거래가 비교 분석을 병행하면 훨씬 전략적인 판단이 가능해요. 특히 토지투자 수익률 계산기를 활용해 실제 예상 수익을 수치화해보면 확신이 생길 수 있어요.

 

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🗺️ 현장 사진 + 지적도 + 위성지도

현장 도로 진입 사진을 보면 약 2.5m 폭의 농로에 접하고 있어요. 비포장이지만 차량 진입이 가능한 수준이며, 인근 농지들도 대부분 이런 농로를 통해 출입하고 있어요. 농사나 주말 농장 운영엔 충분히 적합하답니다. 🚜

 

드론으로 촬영된 영상에는 토지의 전체적인 형태와 주변 경관이 잘 담겨 있어요. 땅 모양이 사각형에 가까워 필지 구조가 깔끔하고, 주변은 대부분 농지와 일부 주택이 섞여 있는 전형적인 경산 외곽 농촌 지역 분위기예요.

 

지적도에는 두 필지(30-1, 30-2)가 함께 표기되어 있고, 경계선이 뚜렷해요. 위성지도를 보면 마을과 도로, 산업단지까지 모두 이어지는 위치라 실제 현장을 본다면 '이 정도면 진짜 괜찮다'는 말이 절로 나올 거예요.

경계선 표시된 이미지를 통해 실제 면적이 어떻게 펼쳐져 있는지 확인할 수 있고, 타 필지와의 간섭 없이 활용하기 좋은 조건이에요. 이런 구조는 향후 필지 분할, 매매, 연금 활용 등에도 아주 유리하죠.

 

 

경산토지경매 현장 동영상으로 보기

🧾 유의사항 및 추천 대상

이 토지는 농림지역에 속하고, 농업진흥구역 안에 있는 '답' 지목의 농지예요. 건축은 원칙적으로 불가능하지만, 주말 농장이나 쉼터, 텃밭으로 활용하는 데에는 제약이 없어요. 향후 농지연금 활용도 염두에 둘 수 있어요.

 

중요한 점은 기반시설이 전혀 없는 상태라는 거예요. 전기, 수도, 배수 등의 시설은 향후 개인이 인입을 해야 해요. 이 점은 미리 감안하고 접근해야 불필요한 낭패를 줄일 수 있어요.

 

추천 대상은 주말농장을 찾는 실수요자, 추후 연금 활용을 고려하는 고령층, 또는 시세 대비 저렴한 땅을 낙찰받아 장기 보유하려는 투자자예요. 이 토지는 특히 낙찰가 대비 수익률 면에서 경쟁력이 높기 때문에 경매 초보자에게도 적합해요.

 

📋 유의사항 요약표

항목	내용
용도지역	농림지역 / 농업진흥구역
지목	답 (논)
기반시설	전무 (전기·수도 없음)
추천 용도	주말농장, 쉼터, 농지연금 활용

 

이 토지는 공시지가보다 낮은 가격에 낙찰이 가능한 경매 매물이에요. 도로접, 산업단지 인접, 정형화된 지형까지 갖춘 알짜 입지로, 경매 참여자라면 반드시 눈여겨봐야 할 매물이에요.

 

주말농장·쉼터·연금 활용까지 다방면으로 활용 가능한 부지이며, 현재 기준 낙찰 시 수익률이 매우 높다는 점에서 중장기 투자자와 실수요자 모두에게 추천해요.

 

📌 핵심 포인트 정리:

• 2차 경매 유찰 시 공시지가보다 낮은 경매가 최저가 96,252,000원  
• 하양지식산업단지 인접, 복합물류단지 반경 2km
• 도로접, 정형 필지 → 주말농장 또는 장기투자 적합

 

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❓ FAQ

Q1. 이 토지는 바로 건축 가능한가요?

A1. 농림지역 및 농업진흥구역이라 일반 건축은 어렵고, 농업시설 외에는 사전 승인 필요해요.

 

Q2. 농지취득자격증명이 꼭 필요한가요?

A2. 네, ‘답’ 지목 농지는 반드시 농지취득자격증명이 필요하고, 실경작 의무도 있어요.

 

Q3. 도로 폭은 어느 정도인가요?

A3. 약 2.5m 폭의 농로에 접해 있어 차량 출입은 가능하지만 대형 차량은 어려울 수 있어요.

 

Q4. 복합물류단지와 얼마나 가깝나요?

A4. 반경 약 2km 이내로, 도보보다는 차량 접근이 유리한 거리예요.

 

Q5. 공시지가보다 낮은데 왜 이렇게 싸죠?

A5. 유찰된 경매이기 때문에 감정가보다 낮은 입찰이 가능하고, 기반시설이 없는 점도 감안돼 있어요.

 

Q6. 농지연금 활용이 가능할까요?

A6. 예, 일정 조건을 충족하면 향후 농지연금 가입이 가능하며, 안정적인 소득원으로 활용할 수 있어요.

 

Q7. 실거주 전환은 가능한가요?

A7. 용도지역 변경 및 허가 절차를 거치면 가능성은 있지만, 현실적으로는 어렵고 시간이 필요해요.

 

Q8. 추천 투자 방식은 무엇인가요?

A8. 현재는 주말농장으로 활용하고, 향후 산업단지 가치 상승 시 매도 전략이 좋아요.

 

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